В свое время это стало сенсацией: Национальная ассоциация риэлторов (NAR) в марте согласилась выплатить $418 миллионов и внести изменения в процесс покупки жилья, чтобы урегулировать коллективный иск, который обвинял отрасль в сговоре с целью завышения комиссионных агентов.
Положения этого соглашения вступают в силу 17 августа. На данный момент потребители могут ожидать больше бумажной работы и, возможно, большую путаницу.
«Это большой социальный эксперимент», говорит Лео Пареха, генеральный директор exp Realty, одного из крупнейших агентств недвижимости в стране. «Никто из нас точно не знает, что произойдет дальше».
Теперь покупатели обязаны подписывать контракт
Ранее процесс выглядел следующим образом: агент продавца размещал объявление о продаже дома в MLS (сервис множественного листинга), который представляет собой базу данных продаваемой недвижимости. Эти объявления указывали, что продавец дома компенсирует агенту покупателя определенную сумму. Эта компенсация часто составляла около 3% от цены продажи, что также было примерно равно гонорару агента продавца. Технически эти гонорары подлежали обсуждению, но большинство домовладельцев либо не знали об этом, либо не чувствовали себя в силах вести переговоры. В дополнение продавцы дома утверждают, что риэлторы иногда «направляли» покупателей к конкретным домам в зависимости от размера компенсации, которую они могли получить. С 17 августа агентам недвижимости запрещено указывать размер компенсации агента при добавлении дома в MLS, что направлено на устранение практики направления.
Обязательные письменные договоры с агентами
Кроме того, теперь и покупатели, и продавцы обязаны подписывать письменное соглашение со своим агентом до того, как агент покажет им недвижимость или поможет с транзакцией. Для покупателя это нововведение более значимо — раньше большинство продавцов подписывали такие контракты, тогда как мало кто из покупателей это делал. В новом покупательском контракте, который иногда называют «договором об эксклюзивном представительстве», покупатель обязуется работать с агентом в течение определенного периода времени. Самое важное, что покупатель и агент также договариваются о том, как агент будет компенсирован, будь то фиксированная плата, определенный процент от покупной цены или другой метод. Агенты также обязаны указать в этом контракте, что брокерские комиссионные полностью обсуждаемы, что, как надеются защитники прав потребителей, приведет к снижению комиссионных и цен.
Мнение участников рынка
Многие риэлторы считают изменения положительными, включая Дженнифер Стивенсон, агента недвижимости из штата Нью-Йорк и регионального вице-президента Национальной ассоциации риэлторов. «Это улучшает процесс», — говорит она. «Клиенты будут точно понимать, чего ожидать от меня и какие услуги я им предлагаю».
Однако не все уверены, что изменения будут позитивными для потребителей. Ассоциации риэлторов по всей стране выпускают проекты контрактов, которые крайне громоздки и написаны юридическим языком, который трудно понять, говорит Таня Монестьер, профессор права в университете Буффало. Например, проект соглашения Северокаролинской ассоциации риэлторов составляет семь страниц.
Монестьер проанализировала проект соглашения Калифорнийской ассоциации риэлторов (CAR) для Федерации потребителей Америки и издала отчет с критикой соглашения за его непрозрачность, настолько, что Монестьер заявила, что ей самой было трудно понять его содержание. «Ни один продавец не будет читать этот монстр документа — не говоря уже о его понимании», — заключила она.
Изменения в компенсации агентам
До урегулирования с NAR было обычной практикой, что продавец оплачивает услуги агентов обоих сторон. Однако это может измениться в будущем.
В условиях дефицита жилья, продавцы могут отказаться оплачивать услуги агента покупателя, поскольку у них и так много заинтересованных покупателей. В конечном итоге гонорары агентов могут стать существенной частью переговоров при покупке домов. Например, если покупатель особенно заинтересован в доме, он может предложить оплатить услуги агента продавца и включить этот пункт в свое предложение. Наоборот, если продавец в условиях медленного рынка отчаянно пытается продать дом, он может предложить оплатить услуги агента покупателя.
Монестьер также предполагает, что будет больше покупателей, которые решат обойтись без агентов, чтобы не нести расходы на их услуги. Это может привести к уменьшению объема работы для многих риэлторов.
Итоговые изменения
В конечном итоге урегулирование может снизить размер компенсации как для агентов покупателей, так и для агентов продавцов. Академические исследования предсказывают, что гонорары могут сократиться на 30-50%, что приведет к снижению цен на жилье.
Однако возможно, что старые привычки трудно изменить, и что ничего кардинально не изменится. Продавцы привыкли оплачивать гонорары брокеров покупателей, и они могут продолжать это делать, даже если все участники процесса будут знать о возможностях переговоров.
Источник: Time
